Condomínios em transformação

Como as mudanças tecnológicas impactam a relação com as empresas responsáveis pelos elevadores

Não faz muito tempo, o condomínio era quase uma réplica organizada das vilas ou bairros brasileiros. Um grupo de moradores se unia para organizar e administrar as áreas comuns, consideradas a extensão da casa. O síndico, geralmente um morador voluntário, conhecia os hábitos dos vizinhos e recebia prestadores de serviço na sua própria sala para discutir contratos e resolver pendências com café e bolo. Não que a relação entre condôminos fosse sem conflito, mas decisões eram tomadas de forma simples, baseadas na confiança e na convivência cotidiana entre moradores. O clima era mais comunitário do que profissional.

Para se ter uma ideia, até 1916 o Código Civil brasileiro ignorava totalmente esse tipo de empreendimento. Apenas em 1964, foram estabelecidas as bases para o funcionamento de condomínio tendo a existência da figura do síndico como uma exigência legal. E somente em 2003, que o Código Civil recebeu o acréscimo de artigos sobre a função e as responsabilidades do síndico, convocação de assembleias, criação de regimento interno, destituição, entre outros pontos.

Com essas definições, o síndico profissional ganhou base legal, abrindo a possibilidade de contratação externa especializada. E foi em 2020 – com a crise de desemprego gerada pela pandemia do Covid-19 associada ao sumiço do síndico orgânico, morador e voluntário – que a atividade passou a ser bastante atrativa, criando um enorme nicho de cursos para orientação de profissionais interessados em atuar como síndicos externos.

A atividade de síndico profissional no Brasil, no entanto, não é regulamentada e o exercício da função é permitido com base no livre exercício profissional, conforme previsto na Constituição.

A chegada do síndico profissional é apenas um exemplo da rápida transformação. O condomínio do presente está deixando de ser apenas um espaço compartilhado de moradia para se tornar um verdadeiro negócio. O que antes era conduzido em um ambiente de informalidade e confiança pessoal, agora assume contornos de gestão empresarial: contratos mais complexos, múltiplos fornecedores, necessidade de governança e exigência por resultados mensuráveis.

Sua empresa está preparada para essa nova realidade?

Nos eventos, cursos e encontros de administradoras, é possível ver como os serviços terceirizados deixaram de ser apenas com foco na zeladoria, limpeza e portaria dos condomínios. Quanto mais torres e apartamentos, maior é a abrangência de facilidades como mercadinho, lavanderia, academia, salão de beleza, central de entretenimento etc. E para cada um desses serviços, um contrato analisado e assinado pelo síndico profissional, que passa a fazer a intermediação e a gestão dessa “empresa”, chamada condomínio.

Para que o síndico consiga administrar todos esses serviços nos 6 complexos em que foi eleito (essa é uma média de condomínios para que a atuação seja financeiramente vantajosa), outros parceiros começam a surgir para apoiá-lo na organização: como os consultores independentes especializados em elevadores, que afetam diretamente a relação entre o gestor e as empresas de elevador.

Até o momento, o papel do consultor independente está quase totalmente focado em apoiar o síndico a entender o que é realizado dentro do sistema elevador, traduzir termos técnicos, dar suporte em negociações comerciais e orientar em relação a normas e legislações. No entanto, a pressão por melhor governança dos contratos pode trazer uma nova realidade que muitas empresas de elevador não estão preparadas, como a geração e liberação de dados que apoiarão o condomínio.

Panorama das transformações futuras nos condomínios

Com a facilidade de acesso à inteligência artificial generativa e baixos custos da tecnologia, as mudanças são cada vez mais profundas e mais rápidas. Veja algumas facilidades que trazem o futuro para o agora:

1. Automação e Assistência Digital
   • Assembleias virtuais automatizadas: resumo instantâneo de pautas, transcrição de áudio, nome dos participantes, elaboração de atas com precisão e agilidade.
   • Notificações e respostas inteligentes: a IA elabora e envia comunicados personalizados (via app ou e-mail) com base no regimento interno do condomínio, de forma imediata.
2. Atendimento e Comunicação Automatizados:
   • Assistentes virtuais e chatbots: resposta 24/7 a dúvidas, agendamento de áreas comuns, emissão de segunda via de boletos, conforme a convenção interna.
   • Secretária virtual do síndico: ferramentas como a Móra (uCondo) respondem dúvidas de moradores e enviam alertas.
3. Segurança Avançada:
   • Reconhecimento facial e vigilância inteligente: identificação de pessoas autorizadas, alertas em tempo real sobre situações suspeitas, detecção de comportamentos anômalos nas áreas comuns.
4. Manutenção Preditiva e Gestão de Infraestrutura:
   • Monitoramento de elevadores, bombas e sistemas elétricos: a IA detecta falhas por meio de sensores e dados históricos, agendando manutenção antes que surjam emergências.
5. Eficiência Energética e Sustentabilidade
   • Controle automático de iluminação, climatização e liberação ou retenção dos elevadores: ajustes baseados em fluxo e presença, hora do dia e clima, resultando em economia.
   • Detecção de consumo anômalo de energia: estudos acadêmicos demonstram bem como a IA pode otimizar consumo e promover práticas sustentáveis no uso da energia predial.
6. Prevenção e Redução de Conflitos
   • Análise de padrões de comportamento: a IA cruza dados de reclamações, assembleias e histórico de moradores para identificar antecipadamente potenciais desentendimentos e sugerir medidas preventivas.
7. Gestão Financeira e Documental com Data-Driven
   • Cobrança automatizada: emissão de boletos, lembretes de inadimplência e relatórios financeiros detalhados produzidos pela IA. Tudo gerenciado por empresa terceirizada.
8. Governança de Dados e Compliance (LGPD)
   • Utilização de técnicas como machine learning, deep learning e LLMs exige atenção especial a governança de dados, transparência e explicabilidade dos algoritmos, além de cumprimento das normas da LGPD.

Esses exemplos mostram que o elevador não será apenas um equipamento de mobilidade vertical dentro dos edifícios, como conhecemos. Esses equipamentos têm potencial para estarem integrados a todos os outros, gerando informações ao mesmo tempo que serão geridos por sistemas inteligentes.

7 PASSOS IMEDIATOS

Muitas empresas conservadoras ainda acreditam que a grande revolução tecnológica nos elevadores seria a intervenção remota. Como essa intervenção é insegura e não permitida pelas atuais normas e legislações, o segmento de manutenção de elevador não está preparado para enfrentar a maior revolução de todos os tempos: a integração dos elevadores aos sistemas de inteligência artificial dos condomínios.

O elevador, por acompanhar o fluxo do condomínio, pode se tornar o grande gerador de informações sobre os hábitos dos moradores. É uma questão de tempo para que os condomínios exijam das empresas, sistemas de gestão de dados que permitam essa integração.

Por isso, é emergencial seguir esses 7 passos:

1. Invista na captação dos dados em relação ao atendimento técnico;
2. Registre a vida comercial de cada cliente e transforme em informação;
3. Esteja aberto para parcerias. O presente é o momento das cooperações;
4. Estude sobre as evoluções da Inteligência Artificial e traga para a realidade do condomínio;
5. Mapeie a jornada do síndico e identifique todos os pontos de contato com a sua empresa. Aponte aqueles que apresentam problemas e busque soluções IMEDIATAMENTE;
6. Esteja preparado para ter produtos conectados. O futuro vai exigir uma gestão de todos os equipamentos em um único lugar;
7. Esteja preparado juridicamente. Comece a estudar qual seria o impacto, segundo a LGPD- Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais, caso você passe a monitorar os usuários e fornecer esses dados para o condomínio.

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